移动版

商业贸易行业:房价上涨行情下,优质商业地产估值洼地有望迎来修复

发布时间:2016-09-25    研究机构:中泰证券

投资要点

核心观点:房地产市场火热叠加卖房保壳催化,商贸零售板块优质商业地产估值洼地有望修复。2016月9月20日,ST宁通B 发布公告称,公司董事会同意公司以公开挂牌方式转让北京市西城区槐柏树街11号楼,两套房产账面价值仅为129.74万元,评估值为2272.62万元,增值额为2142.88万元,公司持有12年增值16倍。商贸零售板块拥有大量土地储备,且拥有自有商业物业,在房地产市场持续火热以及卖房保壳的行情催化下,优质零售地产标的有望迎来重估。从自有物业重估以及投资性房地产增值潜力两个维度,建议重点配置徐家汇(002561)、厦门国贸、欧亚集团、大商股份;关注王府井、杭州解百。

前期“资产荒”配置行情,优质类资产受市场青睐,当前房地产市场火热叠加卖房保壳,有望迎来新一轮的价值重估。前期受保险以及资金举牌催化,以房地产为代表的优质地产受到市场青睐,分析来看,无风险利率导致的市场资产的重新配置是上轮行情上涨的主要逻辑。资产配置的主要路径是收益率由高到低、确定性由大到小,估值由低到高不断轮动的过程。一面是新进场的追求高收益资产规模持续增加,流动性持续保持充裕;另一面持续的高收益资产供给不足,资产荒是当前资产转移以及市场优质标的稀缺缺口扩大一个较为持久的宏观发展背景。当前随着房价上涨以及卖房保壳的行情下,房地产市场迎来配置行情,而商贸零售板块因其具有“黄金地段”的优质商业地产,且部分具有投资性房地产,如徐家汇、欧亚集团、大商股份、厦门国贸等,自有物业价值以及投资性房地产有望迎来重估。

房价上涨行情下,两个维度重点关注商贸零售板块价值洼地。对自有物业的会计确认,只能按照初始购置成本入账,只有股权转让时可以进行一次性的重估,投资性物业则能按重估价值计算,除非将自有物业划转为投资性物业,或者被兼并和清算,否则不能直接增厚资产和利润;但从重估价值来看,这种隐性重估对潜在收益的提升作用巨大。如此次ST宁通出售房产,重估价值增值16倍,大幅提升公司利润。我们梳理了零售板块优质标的,两个维度重点关注商贸零售板块价值洼地。从价值重估角度来看,优质自有物业的标的主要有徐家汇、欧亚集团、大商股份、北京城乡、王府井、杭州解百等,其账面价值与市场估值存在较大的估值洼地,房地产板块持续火热行情下,价值有望迎来重估;从提升盈利能力潜力角度,投资性房地产排名较高的标的主要有豫园商城、海宁皮城等,随着国内一二线城市房市火热,房价大幅上涨,投资性房地产业务有望大幅增厚公司业绩;如厦门国贸,在合肥以及南昌地区拥有土地储备以及在建房地产项目,在合肥等地区,房市持续火热的大背景下,有望大幅增厚上市公司利润。

房地产市场火热且价值重估的背景下,注重标的质地,精选安全边际高、资产质地好、主题概念较多的个股。资产荒配置的行情下,我们认为要谨防业绩地雷,而配置业绩增长稳健以及确定的标的是资产配置需求的主要方向。我们认为传统商贸零售板块景气度持续下降,已经在底部徘徊,寻找安全边际高、基本面稳定、有概念多主题的标的是选股关键,从四个指标出发,考虑公司各项经营指标以及当前自有物业面积情况,精选商贸零售板块有配置价值标的。

商贸零售板块精选优质资产配置标的,首荐徐家汇、厦门国贸、欧亚集团、大商股份,建议关注王府井、杭州解百。按照资产配置的逻辑,综合经营指标、重估物业地产面积、高股息率以及概念主题四个维度,选择商贸板块内有机会的个股。

1、高股息率,经营状况运行良好的优质标的。经营指标上来看,我们选择毛利率、净利率以及ROE水平较高,且未来增速较为稳健的公司主要有徐家汇、杭州解百、南京新百、首商股份;

2、类地产性质,且具有投资性房地产的优质标的,存在价值重估洼地。从类地产性质的百货板块选择,经营地产面积指标上来看,梳理板块内公司百货地产自有面积的整体情况,自有面积规模在20万平方米以上的上市公司主要有欧亚集团、大商股份、北京城乡、王府井、杭州解百等。从事房地产业务,且在二线城市具有房地产业务,在房价持续上涨的大行情下,盈利能力有望持续提升,重点关注厦门国贸等。

3、高股息率高分红的优质标的有徐家汇、天鸿商城、王府井、文峰股份、大商股份等。

4、有概念多主题角度:徐家汇(上海国企改革)、欧亚集团(险资举牌)、大商股份(险资举牌)、王府井(北京国企改革)等。

综合四个指标,商贸零售板块资产配置首荐徐家汇、厦门国贸、欧亚集团、大商股份,建议关注王府井、杭州解百。

申请时请注明股票名称