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徐家汇:租赁关联方物业开设汇联食品店,长期合同利于抵御租金上涨风险

发布时间:2012-11-30    研究机构:光大证券

租赁市百十一店物业,汇联食品开设新店:

由于主营业务发展需要,公司控股子公司上海汇联六百食品有限公司(以下简称“汇联食品”)与上海市第十一百货商店有限公司(以下简称“市百十一店”)签署《房屋转租合同》,租赁其有转租权的位于上海市徐汇区大木桥路251-259号的物业用于开展食品零售业务。该物业面积约为1730平方米,租赁期从2012年12月1日起至2020年2月29日,合计87个月,其中2012年12月1日至2013年2月28日为免租装修期。租金总额2160万元,免租期后单位租金折合约为4.9元/平米/天。市百十一店为公司控股股东的控股子公司,与公司构成关联关系。

租金水平合理,长期合同利于抵御租金上涨风险:

本次租赁的物业位于上海市徐汇区大木桥路,地处重要的居民聚居区。区域内商业配套完善,地铁、轻轨、高架设施组成便捷的立体式交通网络,周边中高档住宅小区为数众多,具备较高的消费能力。从搜房网查到的信息显示,大木桥路斜土路周边商铺租金水平在4.2元/平米/天~8.33元/平米/天,剔除极值8.33元后,平均租金约为4.9元/平米/天,公司租金水平处于合理范围。本次租赁物业的期限较长,且租金成本较为稳定,一定程度上降低了租金成本上升以及租赁物业到期不能续租的风险,利于公司经营的稳定性。汇联食品通过该门店的经营将提升整体经营形象,也符合公司“实施连锁经营和跨区域发展”的战略目标。

公司自有物业较多,抵御租金上涨风险能力强:

公司现有百货门店四家、超市门店五家,其中仅有三家超市是租赁经营,绝大部分经营场所为自有物业,自有物业经营面积合计约为6.95万平米。按5万/平米的均价简单计算,公司自有物业重估价值约为34.75亿元,以2012年三季报数据计算,公司的RNAV约为40.26亿元,折合每股资产重估净值为9.68元/股。我们认为公司在黄金商圈大量持有自有物业,能有效应对租金上涨的压力,在行业不景气时可以更好控制费用,度过寒冬。

维持减持评级,6个月目标价6.5元:

我们维持公司2012-2014年EPS分别为0.57/0.60/0.66元的判断,以2011年为基期未来三年复合增长率为2.6%,六个月目标价6.5元。尽管公司最新股价(11月29日)已低于每股资产重估净值,但我们认为在持续经营假设下,每股资产重估净值对股价的指导意义有限,考虑到公司未来成长性欠佳,维持减持评级。

风险提示:

汇金虹桥店所处的虹桥商圈未来商圈影响力仍具有不确定性

申请时请注明股票名称